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万科被列房管局黑名单背后审批跟不上开发商

2018-06-07 09:06:53

万科被列房管局黑名单背后:审批跟不上开发商步伐_中心

继碧桂园(专题阅读)(相关干货)后,日前,万科(专题阅读)在武汉也因无证售房,被当地房管局列入开发企业不良信用档案黑名单,尽管业内人士认为,此举对房企日后在武汉开发销售项目并无实质影响,但这对一向以规范自律的龙头房企而言,并不光彩。

据了解,万科不惜冒着违规风险急于卖房的背后,是万科在武汉销售额的宝座上连坐四年,今年突被保利夺走,销售压力骤增后的主动出击。而碧桂园在今年国庆期间,就已放话要完成千亿销售目标,彰显出争分夺秒抢客的急切心态。

多位上市房企内部人士告诉,房企对拿地到销售有严格的时间限制,而地方政府的审批速度,有时往往跟不上开发商的步伐,导致开发商不能如期拿证卖房,只能铤而走险打擦边球。

万科上 黑名单

12月以来,武汉市房管局接连将万科金域蓝湾D5#、F2#楼,碧桂园生态城8#楼记入开发企业不良信用档案,原因是未取得《商品房预售许可证》就违规销售。

政府将两大销售过千亿的龙头房企列入黑名单的情况,实属罕见。这在武汉一房地产业内人士看来,是地方政府杀一儆百,为行业自律敲响警钟。从11月起,武汉开始对调控念起紧箍咒,并在11月22日出台了 汉七条 ,要求严肃查处违规销售行为。

这让向来以透明规范自省的万科也未幸免,对此,武汉万科公司并不愿多言,仅表示是一个偶然事件。

对于当事双方,武汉市房管局并不愿置评。但在武汉业内人士看来,不良信用档案只是一种行为规范,对开发商的项目销售开发,以及今后在武汉拿地并不会构成直接影响,毕竟政府对房地产商为地方财政和GDP所做的贡献心知肚明,尤其是龙头房企。

上述武汉业内人士分析,尽管政府承诺会对违规销售行为做出检查,但万科、碧桂园的无证售房发生在一两个月前,而政府直至12月才做出行政处罚,且公示就一句话,也说明政府并非真心要惩处开发商。

如果不是媒体对高价楼盘曝光,政府也不会为难房企,但已经曝出来了,政府必须给老百姓一个交代,也撇清自己的。 上述知情人士直言,表面上政府会监督处置,但私底下双方关系依旧融洽。

这其实是场误会。 一位了解碧桂园生态城项目内情的人士告诉,该盘有十多栋楼一齐开盘,除8号楼外,其余都拿到了预售证,但因8号楼属于楼王,位置,客户看中后问起为何不卖,并提出能否提前登记预订。

房管局原定在11月初发证给生态城,但媒体不断施压后,政府推迟了发证计划。 该知情人士透露,8号楼的预售证,相隔一个月后才尘埃落定发下来。

今年9月,碧桂园在山东威海的十里金滩项目,也被曝出没有拿到预售许可证,收取客户定金的问题。碧桂园回应,因开盘当天销售火爆,其中未取得预售证的房子属于临时加推预订。

全部没有预售证就卖肯定不行,但如果卖五六栋,只有一两栋没拿证,也可以混合着卖,这个很常见。 深圳一上市房企营销负责人说,购房者也早已习以为常。

急卖与慢批

实际上,无证售房的背后,正是开发商急于快速销售运转与政府审批速度无法匹配的问题。

上述深圳上市房企营销负责人告诉,追求现金流的开发商都会要求拿地9个月至1年内必须开盘,有的上市房企更短,要求个月推出来,但地方政府的审批速度往往跟不上,有时还需让位于调控。

据碧桂园内部人士透露,碧桂园对开发项目从拿地到开盘有严格的时间规定,如首期大多是别墅、洋房,要求个月即开盘,而高层住宅需要一年,广东要求别墅封顶才能发放预售证,高层住宅则需建成三分之二,拿证时间更慢。

而万科对项目开发奉行 5946 原则,即拿地5个月动工、9个月销售、个月售出四成、产品必须六成是住宅。

上述武汉业内人士透露,过去三四年,万科在武汉均保持着销售,但今年因为产品分布问题,被保利超过,销售压力骤增。

万科过去的风格都是开发城市郊区的楼盘,今年却在汉口市中心有个项目,因涉及拆迁改造,开发进度慢,直到今年11月才入市,这可能影响了万科在武汉的销售计划。 该业内人士认为,尤其对地方公司而言,年底迫切需要冲任务,否则年终奖受影响。

而碧桂园在国庆后更是铆足劲要全面冲刺千亿目标,难以掩饰争分夺秒抢客户的心态。 碧桂园今年业绩翻倍,快跑过程中,难免会有些不守规矩。 深圳某龙头房企人士评价认为,尤其是对地方销售人员而言,以业绩考核导向为主,卖房是目标。

碧桂园内部人士也称,碧桂园一向是快速周转,从不藏着掖着,该推的推,毕竟今天不知道明天的行情。

事实上,碧桂园与万科的产品定位均以刚需为主,并非高价盘,一般不会成为政府调控的目标。

碧桂园内部人士告诉,一线城市确实存在对高价盘不发预售证的情况,即便发了也不允许签,但碧桂园除了在广州番禺外,在一线城市都没其它项目,公司80%的项目位于不限购不限贷的城市,而在双限的城市,碧桂园项目位于郊区居多,又不属于政府重点调控的对象,因此很少遇到因为调控而不发预售证的情况。

开发商无证销售,一般是政府已经提前告诉你,那天可以拿到预售证,但由于种种原因,被耽搁,而开发商可能等不及,就提前张罗营销了。 一龙头房企内部人士告诉,严格说来

万科被列房管局黑名单背后审批跟不上开发商

,并非为了早卖,而是为了早宣传,在正式开卖之前造势,尤其是小开发商,蓄客期可能更长。

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