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开发贷占比持续下降地产商倚重购房款

发布时间:2019-08-21 02:46:56 编辑:笔名

  曾经作为地产商重要的资金来源的开发贷,近年来占比不断下滑。目前已从过去20%以上的占比,下滑至15%左右。而销售回款已占到其开发资金来源中的4 %左右。

  进入201 年,房地产政策未见放松。在1月14日的电视会上,再次重申,“要认真执行房地产调控政策,落实差别化房贷要求,加强名单制管理和压力测试”。

  开发贷占比15%左右

  此轮调控以来,银行开发贷在开发商资金来源占比中持续下降。综合国家统计局显示,开发商资金来源中国内从2008年的19.2%,下降到2011年的15.1%,2012年轻微上升至15. %。

  通过对16家主要2012年中报的分析可以发现,2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿,较2011年底增加 .0 %,其中,共4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降,11家银行的房地产业贷款余额占比较2011年底有所下降。

  2012年4月二季度以来,在刚性需求的支撑下,房地产市场逐步回暖,房地产开发商现金流随之改善,越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款,但“只有信用记录良好、综合实力较强、经营稳健的企业,才能通过银行的严格审核”,深圳一家大型银行内部人士表示。

  另外,本报从等多家公司处获悉,在房地产调控的背景下,银行给予房企的单笔贷款或授信额度明显缩减,从获得的100亿元银行授信已是2012年内额度的一笔。

  中国指数研究院分析人士表示,201 年,随着监管部门对表外业务、影子银行进行严格控制,预计主要银行的房地产信贷余额会有不同程度的增加,但单笔贷款或授信额度仍有所减少,房企资金压力尚未全面缓解。各银行的名单制管理仍将继续。

  开发商越发依赖购房者

  近几年,海外发债和房地产有所增多,但实际上,两者在开发商资金来源占比很低。

  数据显示,近年来银行贷款占开发企业资金来源的比例确实有所下降,但非银行融资方式的占比并没有显著上升。以近 年来兴起的房地产信托为例,其在开发商资金来源占比中仅占%左右。2011年末的数据是4. 2%,2012年三季度末为 %。

  海外债方面,利用外资占比也仅为1%左右。以去年600亿的海外发债融资而言,其在开发商年度9万余亿的资金来源中可谓杯水车薪。

  那么,目前支撑开发商的资金链条中,重要的是什么?统计数据显示,除银行贷款之外的其他资金来源中,开发商自筹资金占比从2008年的 8.6%上升至41%左右;而定金及预收款则从2008年的40. %上升至4 %左右,在市场火爆的2009年则高达47.4%。

  换句话说,正是无数的购房者通过首付款和银行按揭贷款为开发商“输血”。万科董秘谭华杰对本报表示,随着房地产行业融资的进一步收紧,房地产企业对销售回款的依赖在进一步加强。

  龙湖、保利地产公司人士对本报表示,这两年来公司非常重视销售回款率,龙湖、保利的销售回款率2012年均在80%以上。

  低息银团贷款受热捧

  在国内银行贷款仍不明朗,而销售回款又波动剧烈的情况下,房企迫切需要开拓更多元的融资通道。

  目前,海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。今年截至目前,诸多房企海外发债已达 00亿人民币。这也是万科、金地、招商及龙湖房企近来频频“出海”的原因。从融资成本来看,中海外、方兴地产2012 年所发行的票面利率均维持在5%左右,而首创、龙湖等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下,较低的借贷成本将有效降低企业偿债压力、盈利空间得到提升。

  海外融资中的银团贷款,以风险低、额度高、利息合理等特点,持续受到房地产企业追捧;银行方面为规避单一授信的集中风险,同样倾向于“抱团”放贷。

  以龙湖为例,其于2012 年4 月获得相当于20 亿元人民币的银团贷款,成为2012 年大陆房企在海外成功筹集的首笔银团贷款,年利率仅为香港同业拆息加400 个基点;中海外与香港12 家银行签订高达76 亿港元的贷款协议,年利率为5%左右;华润置地、、远洋地产等国内龙头房企也陆续在香港等地获得低息银团贷款支持。

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